Строительство жилья в крае


Аркадий  Кац прислал мне свои оценки причин низкого объема строительства жилья. Предлагаю обсудить.

«Начну с тезиса, что строительство – это не самоцель, это не всегда и не везде  правильно и нужно. Конечный результат, критерий эффективности в сфере жилищной политики – улучшение жилищных условий людей, и интегральный показатель здесь тогда скорее обеспеченность жителей из расчета кв.м. на человека. Показатель, кстати, измеряемый и широко используемый статистикой, а также в социально-экономическом анализе и межрегиональных сравнениях. Глянем на жилищный вопрос с этой стороны.

Обеспеченность жилплощадью населения в среднем по России составляет 22.6 кв.м./чел, по Пермскому краю – 21.5.  Ниже.  Но если взять за базу 2005 или 2000 г.г., то и там по России было выше, а вот темпы роста выше по краю: к 2005г – 9.7 против 8.1 по стране, к 2000 – 18.8 и 17.7 соответственно. Край опережает по темпам роста этого показателя Нижегородскую, Самарскую, Иркутскую области, Красноярский край и т.п. Понятно, что наш рост в значительной степени обусловлен , увы, опережающими темпами снижения численности населения.  И это возможный предмет критики и дискуссий. Но строительная отрасль как рыночный сегмент обеспечивает спрос населения. Строим столько, сколько берет платежеспособный спрос.  Всё это подтверждается и косвенными признаками – в заделах  у застройщиков стабильно находятся выданные разрешения на строительство на 3-4 года вперед (по крайней мере, по Перми), и никто не торопится выбрасывать их на рынок.  Цена на жилье опять же в Перми является одной из самых низких среди столиц субъектов РФ.   Данные журнала Эксперт по стоимости вторичного жилья, декабрь 2011, руб. за 1 кв.м

1                  Москва                                                           152 078

2                  Санкт-Петербург                                         87 800

3                  Владивосток                                                  72 566

4                  Екатеринбург                                                62 081

5                  Хабаровск                                                      57 690

6                  Ростов-на-Дону                                           52 400

7                  Тюмень                                                           49 400

8                  Самара                                                           49 120

9                  Уфа                                                                  48 712

10                  Краснодар                                                  48 400

11                  Нижний Новгород                                   48 220

12                  Иркутск                                                       48 077

13                  Новосибирск                                             47 800

14                  Красноярск                                                 46 500

15                  Казань                                                           45 700

16                  Волгоград                                                     44 180

17                  Пермь                                                             43 400

18                  Тула                                                                43 400

19                  Ярославль                                                     43 017

20                  Кемерово                                                     41 500

Так что какие-то мифы о дороговизне жилья нам надо просто развеивать…

Теперь всё-таки про собственно стройку. Сначала цифры по вводу жилья по России

Запомнили…  Теперь по Пермскому краю

 

Основные выводы очевидны. Если по Перми строительство жилья идет в целом на одном уровне на душу населения с темпами по российским городам в целом, то по остальному (обратным счетом из доли Перми в численности края 36%)   – провал, 206 кв.м/чел. В два раза ниже чем по городу, 60% от уровня российского села. Вот они все, наши особенности пространственной схемы, низкой плотности расселения, отсутствия городов – конкурентов Перми и т.п.

Следующий момент – скачок вводов по селу в России в целом. Если в 2006 в городах на душу вводилось в полтора больше сельского, то в 2009 показатели сравнялись!!! То ли  реально  отстаем по программе  сельский дом,  то ли со статистикой не работаем…

Т.е. главный вывод : основные вопросы нашей жилищной сферы, рынка жилья – это вопросы прежде всего социально-экономические, демографические, территориального планирования. Тем не менее еще несколько важных соображений.

По информации нашего  Минграда, у нас в крае 70-80% жилья строится по 214-ФЗ , за счет привлечения средств дольщиков и по схеме строительных кооперативов. Т.е застройщик не отвлекает свои ресурсы, не кредитуется в банке – это делает население.  Работает схема чисто рыночных договорных отношений между  участниками. Опять же цифры это подтверждают – население пошло за ипотечными кредитами. Если по стране в 2011г. на каждый введенный квадратный метр выдано 9.574 рубля ипотеки, то в крае – 15.364. Это один из самых высоких показателей по России, выше Свердловской, Челябинской, Самарской, Нижегородской областей и т.п.  Так вот, всё это к тому, что источники финансирования в других регионах существенно отличаются от наших:  доля 214-ФЗ ниже, ипотеки (о чем уже сказал) ниже, но есть схемы господдержки застройщиков:   кредиты региональных АИЖК ( уставный капитал нашего один из самых маленьких),    прямое финансирование госкорпораций,   выпуски облигационных займов, предоставление гарантий выкупа жилья перед банками в качестве обеспечительной меры.

Есть фактор стоимости земли, платы за подключение, но поскольку он в совокупности укладывается в 15-22%  от производственной себестоимости и является сопоставимым с другими регионами , то скорее влияет на  рентабельность строителей. Здесь больше проблем с прозрачностью, предсказуемостью размера нагрузки, единообразием подходов и сроками.

Наконец, неоднозначную оценку можно дать проведенному в 2009г.  Министерством регионального развития РФ снижению расчетной стоимости 1 кв.м. жилья для Пермского края – с 33.600 до 28.400 руб. Под те программы, где деньги давались федерацией по подушевке, это позволило закупить на рынке больше жилья (185-ФЗ, расселение аварийного жилья). Но где средства приходили из расчета на кв.м. для обеспечения жильем  соответствующих  категориий – там мы недополучили.

«

Реклама

комментариев 47

  1. А Вы, пожалуйста, попробуйте взглянуть ПРИСТАЛЬНО и ВНИМАТЕЛЬНО на вопрос именно УЛУЧШЕНИЯ жилищных условий жителей края, как на ОСНОВНОЙ критерий жилищной политики, а не на квадраты — квадратики пола, из сгнивших досок. Таких естественных для всего населения страны жилищных условий, как централизованное горячее водоснабжение, централизованное отопление, централизованное газоснабжение, если они конечно имеются в городах.
    Интересует ли власть С-К-О-Л-Ь-К-О ждут люди улучшения своих жилищных условий, проживая в деревянных домах на болоте, с дровяными печами, без горячей воды и привозным баллонным газом?
    Так называемые «льготники», которым власть обещала ЗАКОНАМИ гарантированно улучшить условия жизни. Лично мне по 5-ти Федеральным Законам обещано предоставление нормальных УЛУЧШЕННЫХ жилищных условий (без русской печки, с централизованным газом и горячим водопроводом).
    Жду более 16 лет без движения в «ЛЬГОТНОЙ» очереди!
    И уж если зашел разговор о статистике строительства жилья, то на своем примере скажу- может кто-то где-то и строит нормальные дома, но только я переезжаю из барака в барак «с любимой русской печкой и колодцем». И это в районе, где в промышленных масштабах добывают углеводороды (нефть, газ), алмазы, золото, лес и т.д., и район отнюдь не дотационный. И живут здесь люди с высочайшим коэффициентом терпения.
    Неужели необходимо подавать на власть в России в Российский суд, чтобы Российские Законы исполнялись, ведь очевидно, что ВЛАСТЬ это не преступники
    Валерий Валерьевич Воробьев. г.Красновишерск.

  2. И еще дополню . Строить по кредитам банков намного проще ,эффективнее и в конечном счете дешевле .
    Потому что ты четко можешь распланировать график работ , заключить твердые контракты и вовремя расплачиваться с подрядчиками .
    Если же строишь на деньги дольшиков то постоянно получаются провалы в поступлении денег . Сегодня густо а завтра пусто . В результате приходится останавливать работы , ругаться с подрядчиками , изыскивать деньги для затыкания дыр и так далее .

    • У меня к вам такой теоретический вопрос — если организовать строительную контору в собственности и под управлением государства на государственных кредитах (но на конкурентных ставках, суммах и сроках) — как это повлияет на ситуацию? сразу станет монополистом или частные конторы станут пободрее работать и качественнее?

      • Насколько я понимаю нет законодательной базы , что бы создать что то подобное .
        Потом очень многое зависит от того , как она будет управляться .Сколько денег в нее вложат и сколько метров она построит .
        Слишком много «если» .
        Проще уж московских застройщиков пригласит . Но они собственно и так есть и строят много .
        Вообще проблема намного сложнее и глубже чем кажется на первый взгляд и простыми решениями обойтись не получится .

  3. Забыл дописать еще один вывод из информации о том , что 70-80 % домов у нас строится за счет денег дольщиков . Наши застройщики очень плохие бизнесмены . О чем банки прекрасно осведомлены и не дают им кредиты на постройку домов . Вот застройщикам и приходится строить за счет денег населения , которое не так информировано как банки .

  4. хочу квартиру в Перми 😛

  5. В Перми 18млн.кв.м жилья, ежегодная потеря по ветхости 2% или 360тыс.кв.м. Строители, удерживая высокие цены, не увеличивают объемы выше 300тыс.кв.м., остальная потеря компенсируется индивидуальным жилищным строительством. Цена 43тыс./кв.м – заоблачная для многоэтажного дома. Строительство индивидуального жилого дома, при лучшей отделке, чем квартиры, составляет 12-14 тыс./кв.м, земельный участок в стоимость не входит. Вывод- массовое предоставление земельных участков под ИЖС резко повысит ежегодный ввод дешевого жилья и обеспечит вынужденное снижение цен монополистами в многоэтажных домах при увеличении объемов строительства, чтобы не разориться. Федеральные средства должны быть направлены на развитие инженерной инфраструктуры.

  6. Цена диктуется спросом, который диктуется покупательской способностью, которая зависит от средней доходности населения. Как можно сравнивать стоимость метра по городам, если уровень дохода разнится в регионах до нескольких раз? Что, москвич польстится на ЭТИ цифры и приедет в Пермь покупать квартиру? А как надо «поднатужиться» пермяку в Перми, чтобы честно заработать на кв.метры в Столице. Так, что, разница не в цене по городам, а в уровне дохода по регионам. Картельный сговор, строительная мафия чиновников дерёт всех и везде. Схема думаю, везде одинаковая.

  7. Хотелось бы прочитать не успокаивающий отчет, типа «мы не самые худшие в стране», а о том, что реально может предпринять наша власть, чтобы о Перми заговорили, как о субъекте, где жилищное строительство стало одним из приоритетов Губернатора и муниципалитетов

  8. Среднюю температуру по одной палате сравниваете со средней температурой по соседней и выводы начинаете делать… А вообще, пациентов не очень волнует как там в соседней дела обстоят, им важно чтобы их самих хорошо лечили..

    Равнение на соседей и манипулирование цифрами — это лишь оправдание собственным неудовлетворительным результатам.

  9. по поводу цифр. Возьмём среднестатистическую семейную пару 23-27 лет, исходные условия: детей нет, семейный доход 45-60 т.р./мес., проживание у родителей одного из супругов. Чтобы им купить свою однокомнатную квартиру не далеко от центра (например крохолевка, цена однушки 2 млн) нужно накопить 500 т.р. на первый взнос (1,5-2 года) и 1,5 млн в ипотеку на 20 лет, если брать в сбере, то е/м выплаты 18,400 р/мес, что в принципе немного, однако… если рождается ребёнок, то выплаты становятся очень тяжёлыми. Так же есть варианты подешевле.

    Что собственно я хотел сказать — купить квартиру в Перми реально, но только если доход на семью более 45 тысяч, но это значит жить без кино-кафе-машина-отдых, лучше если доход на семью более 55 тысяч, но это возможно когда оба супруга работают. В итоге если кто-нибудь среднестатистической семье с деньгами не поможет то и квартиры не будет.

  10. 1) Не совсем понятно, почему приводятся цены декабря 2011 года на вторичку, а не на новое жилье. Тогда было бы объективнее сравнивать и вторичный жилой фонд в городах, соотношение домов с определенным уровнем изонса. Потому как одно дело, если указанную среднюю сумму стоит жилье в 20-летней панельке, другое – в 45-летней хрущевке.
    2) Цифры ввода жилья по России. По России-то говорится о «городах», а по Пермскому краю – о «Перми». Давайте возьмем все города края. И поделим. Думается, циферки будут немного другие. Мягко говоря. Если в графе «города» по России значились исключительно столицы регионов – вопрос снимаю.
    3) Ипотека сегодня, как я думаю понятно всем, не является нормальным финансовым инструментом. Конечно, рынок есть рынок, и экономика есть экономика, но… «Крепостное право отменили, ипотеку ввели». С одной стороны, это показатель стабильности доходов населения, с другой – небольшой «финансовой подушки» застройщиков, или же преднамеренного «недостроя» при хороших доходах для удержания цены. Зачем строить больше и продавать дешевле, если можно строить меньше и дороже, и так купят. Да и кризис прошлый показал – не надо бросаться деньгами.
    4) Посмотрите объемы строительства по компаниям. Фактически, три компании возводят более 50-60% жилья. Пять компаний – наверное порядка 85-90%.

    Ну вот так, навскидку.

    В общем, надо бы как-то комплексно, по всем факторам. Может вообще исследование заказать, масштабное, а не как всегда – «Кац есть, он умный».

    • не нужно исследований, и так все всё прекрасно знают и понимают

      • знаете, у нас всегда и всё все прекрасно понимают и знают лучше всех. Как в футбол играть, дороги строить, страной управлять. Куда ни плюнь, специалист. Только все равно херово получается.
        У Каца явно нет ни времени, ни источников информации для глубокого и долгого анализа. И это нормально. Потому и говорю об исследовании.

        • Ну, Кацу это исследование точно не нужно)))) исследователи могут и правду узнать))) кто и как строит, кто продаёт и кто покупает, и почему цена при строительстве дома «до сдачи» и «после сдачи» отличается на 10-20% и многое другое

          • почему отличается? ну, когда вы покупаете свинью живьем, то стоимость кг одна. когда заколотую и освежеванную — другая, в виде шашлыка — третья.

            цены растут, время идет — второе

            предоплата всегда меньше, чем оплата потом — третье

            покупая до сдачи ты все-таки пусть чуть-чуть, но рискуешь — например, госстройнадзор что-то не примет, и на 5-10-15 дней сдача затянется. потому и платишь меньше — за риски, как и в любой сделке

            и так далее и тому подобное.

    • А можно назвать эти три компании а также конкретные дома , что входят в эти 50-60 процентов ?
      Только не путайте застрощика и подрядчика . Одна и таже компания может быть и только подрядчиком . А это уже другой коленкор и другие расклады .

      • Больше всего жилья в этом году сдано холдингом KD Group (около 71 тыс. кв. м), второе место – за «Пермским заводом силикатных панелей» (ПЗСП) (40 тыс. кв. м), на третьем месте – ООО «КС-Строй» (более 30 тыс.кв.м), которое сдало в этом году свой комплекс «Виктория» (строился с 2007 года).

        По ожиданиям участников рынка недвижимости Перми, в этом году на территории города будет сдано в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м. жилья.

        http://fedpress.ru/federal/build/build/id_265281.html

        да, до 50% первая тройка в этом году немного не дотянула. По другим годам искать долго.

        имеются в виду только те, для кого строительство — бизнес от начала и до конца, а не подрядчики и субподрядчики.

        • Вообще то КС строй в этом году сдал дом по Революции 21 , 154 квартал с общей площадью 64154,06 кв м . И больше ничего не строит .
          А KD Group и ПЗСП привлекают деньги на свои стройки через черные схемы ЖСК . Что сразу заставляет сомневаться в их финансовой устойчивости .
          В общем как то грустно становится ……

  11. Бессонов куда-то пропал. никто не знает что с ним?

  12. Олег Анатольевич, а почему нельзя организовать государственную строительную компанию и строить-строить-строить… И прибыль будет и строительство и конкуренция, всё отлично)))

    • Землю — крестьянам, заводы – рабочим. Этот вариант уже пробовали.

      • Я же написал, что обязательно с сохранением конкуренции, госкомпания будет конкурировать с другими но при этом будет являться ориентиром в ценах и качестве жилья.

  13. Олег, почему не используется 275-ФЗ о целевом капитале ? Это дало бы возможность облегчить для населения бремя ипотеки и дополнительно снизить стоимость жилья.

  14. Основная причина низкого объема строительства жилья — картельный сговор, строительная мафия чиновников.
    Жилье строится для спекуляций, а не обеспечения потребностей манипулируемого населения.
    На будущее не удивляют синтетические 6 этажей, вместо востребованного малоэтажного и многоэтажного строительства. В отсутствие платежеспособного спроса чиновники создают искусственные административные барьеры, продолжая паразитировать на обществе.

  15. 282 кв.м. против 411 среднероссиийских, добавим к этому минимальную цену за кв.м. — получим реальное отражение экономики в крае, которая отражается в покупательной способности населения.
    70-80% по 214фз ))… а как же «паевовексельные» схемы застройщиков? вот тут вам человек уже писал: http://chirkunov.me/2012/02/26/план-на-девятую-неделю/#comment-9168

  16. «»»»»»То ли реально отстаем по программе сельский дом, то ли со статистикой не работаем…»»»»»»»- приколист вы Олег Анатольевич .
    «»»»»По информации нашего Минграда, у нас в крае 70-80% жилья строится по 214-ФЗ , за счет привлечения средств дольщиков и по схеме строительных кооперативов»»»»»- зайдите на мой сайт «Стройки Перми» и просто визуально посмотрите реестр строящихся объектов .Подсказываю «зеленые дома» это те , где жилье продается по 214-ФЗ , «синие » — нет . Красные — ну сами поймете .

    • Присовокупите пожалуйста ссылку на сайт)))

    • По сути, речь идет о том, что основным «Заказчиком» и Инвестором выступает население. И 70-80% это доля инвестирования в строительство жилого дома именно населением через долевое участие, а оставшаяся часть это либо собственные, либо заемные средства Застройщика.
      В расчете «долевки» учитываются все три регламентированные законом 214-ФЗ механизма привлечения средства граждан:
      — договора участия в долевом строительстве;
      — выпуск облигаций особого вида — жилищных сертификатов;
      — строительство через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.
      При этом процент строящихся по 214-ФЗ объектов рассчитан относительно их площади, приведенной к общей площади всех строящихся в крае многоквартирных домов.

      Статистика по Пермскому краю за 2010-2011 гг. приведена здесь — http://avbondarenko.wordpress.com/2012/03/02/уровень-долевки-в-пермском-крае/

      • И я даже знаю почему так получилось . КС-строй в этом году сдал дом по Революции 21 , 154 квартал с общей площадью 64154,06 кв м . И работал он по долевке .
        Но он больше ничего не строит .
        Ну и конечно я говорил про текущую ситуацию по городу Перми .
        А вот на будущий год будет все значительно хуже , к сожалению . Эхехехехехе , сказал гномик Себастьян , лег на пенек и заснул .

  17. Мифы о дороговизне имеют очень хорошее обоснование. В Перми отдалённые районы расположены на таком удалении, что это расстояние можно сопоставить, как, например, между Екатеринбургом и Первоуральском, между Самарой и Новокуйбышевском, между Нижним Новгородом и Кстово. А ведь в перечисленных парах городов цены не складывают и не делят, чтобы получились «правильные» цифры.
    Приводить можно много примеров, но от этого ни Голованово, ни Лёвшино, ни Крым, ни Гайва, ни даже Висим и Акуловский ближе, доступнее и обеспеченнее к городским событиям не смогут.
    Вот и разрыв в ценах, «благодаря» которому появляется «средняя температура по больнице», то бишь так называемое 17 место Перми в стоимости квадратного метра. На самом деле цены на жильё в Перми ещё очень и очень кусачие.
    Ведь даже такие блага цивилизации, как комфортный и экологичный вид общественного транспорта трамвай зациклен только на небольшой площади города. Про быстрый доступ к отдалённым районам можно даже не мечтать.
    Проще разделить Пермь на несколько городов и признать Пермь агломерацией, что есть на самом деле.
    Может тогда и конкуренция между бывшими районами, ставшими самостоятельными городами появится и они станут развиваться равномерно, а не будут иметь такой сильный дифферент, что глядишь скоро пойдут ко дну.

    • Цифры — очень коварная вещь! Их можно складывать и раскладывать, как карточный пасьянс и всегда какой-то результат можно получить не прилагая даже усилий к самому процессу. Только что толку от цифр, если дела-то нет? В нашем случае доступного жилья.

  18. а ну быстро спать! 😀

  19. «строительство – это не самоцель» — это факт. Точно не самоцель и не цель.

    При том строительство (в широком развитии слова — созидание) это наверное скорее плюс чем минус. Это хорошо. Это хороший процесс. Нужный, полезный. Как деление клеток в организме, как размножение.

    Плохое мне видится в соотношении желания строить (количество людей) и собственно количества реальных процессов строительства.

    Почему бизнес резервирует земли под будущее строительство и не строит? Чего ждет? Это ожидание — это точно плохо. Наверное плохо для всех. Думаю также что это ожидание связано с поведением (эффективностью работы) власти.

    Наверное можно вывести какой нить коэффициент, показывающий отношение резервов строительства к процессам строительства. Это мне кажется будет оценивать роль власти на той территории где он рассчитан.

    • Почему бизнес резервирует земли под будущее строительство и не строит?

      проблема есть, но процесс-то нормальный. у кого-то проблемы с разрешением, у кого-то — с сетями, все по-разному.

      а вот арендованные и неиспользуемые участки в центре города — это, как мы поняли по площадке у Живаго, проблема.

      • Ну так мне кажется ото одного порядка проблемы. Тут наверное не суть — собственнность или аренда. Главное что есть разрыв между желанием и процессом (строительства). И он (этот разрыв) неверное на «совести» власти.
        Хотя может «желание» действительно что ли бо строить это всего лишь декларация. Но тогда непонятно зачем держать участки за собой? Что ждать то?

        • Вот вам не надоело любые собственные ошибки и глупости записывать на «совесть» властей ?
          У вас стоять не будет , вы и в этом власти обвините ведь .

          Если женщина красива и в постели горяча
          Это личная заслуга Леонида Ильича

Обсуждение закрыто.

%d такие блоггеры, как: